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Bail réel solidaire : quelles garanties pour les locataires en cas de travaux nécessaires ?

Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant qui permet de faciliter l’accès à la propriété pour les ménages aux revenus modestes. Mais qu’en est-il des garanties offertes aux locataires en termes de droit à la réduction du loyer en cas de travaux nécessaires ? Cet article vous propose d’explorer les spécificités du BRS et les protections dont peuvent bénéficier les locataires.

Le bail réel solidaire, un dispositif d’accession sociale à la propriété

Le bail réel solidaire est un outil juridique créé par la loi Alur en 2014 et modifié par la loi ELAN en 2018. Il s’agit d’un contrat entre un organisme de foncier solidaire (OFS) et un particulier, qui permet à ce dernier d’acquérir un logement à un prix inférieur à celui du marché, grâce au découplage entre le foncier et le bâti. En effet, l’OFS reste propriétaire du terrain tandis que l’acquéreur devient propriétaire du bâti sur une durée pouvant aller jusqu’à 99 ans.

Ce dispositif vise principalement les ménages modestes et leur permet d’accéder à la propriété tout en bénéficiant d’une sécurité juridique et financière. Les logements acquis via un BRS sont soumis à des plafonds de prix de vente et de loyer, ainsi qu’à des conditions de ressources pour les acquéreurs.

Les garanties offertes aux locataires en matière de travaux nécessaires

En cas de travaux nécessaires dans un logement acquis via un BRS, les locataires bénéficient de plusieurs garanties. Tout d’abord, il est important de préciser que l’OFS a la responsabilité de veiller à la conservation du foncier, tandis que l’acquéreur est responsable de l’entretien et des réparations du bâti. Ainsi, le locataire peut se tourner vers l’OFS ou le propriétaire selon la nature des travaux à réaliser.

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Par ailleurs, le contrat de bail réel solidaire prévoit généralement une clause qui encadre les travaux nécessaires et leur prise en charge financière. En effet, si les travaux sont indispensables pour assurer la décence et la salubrité du logement, ils doivent être réalisés dans un délai raisonnable et leur coût doit être supporté par le propriétaire. Le locataire peut alors demander une réduction du loyer en compensation des désagréments causés par les travaux ou en cas d’impossibilité d’occuper le logement pendant leur réalisation.

Cependant, si les travaux sont considérés comme relevant des réparations locatives, c’est-à-dire des petits travaux d’entretien courant incombant au locataire, ce dernier ne pourra pas prétendre à une réduction du loyer. Le locataire doit donc être vigilant quant à la nature des travaux nécessaires et s’informer auprès de l’OFS ou du propriétaire sur les modalités de prise en charge.

La procédure à suivre pour demander une réduction du loyer en cas de travaux nécessaires

Si un locataire souhaite demander une réduction du loyer en raison de travaux nécessaires, il doit respecter certaines étapes. Tout d’abord, il est recommandé d’informer le propriétaire ou l’OFS par lettre recommandée avec accusé de réception, en exposant les motifs de la demande et en fournissant des justificatifs (devis, factures, photos…).

Le propriétaire ou l’OFS dispose alors d’un délai pour répondre à la demande et engager les travaux si nécessaire. En cas d’accord amiable sur la réduction du loyer, il est préférable de formaliser cet accord par écrit. Si aucune réponse n’est obtenue ou si la demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC), qui tentera de trouver un compromis entre les parties.

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Enfin, si aucune solution n’est trouvée lors de cette procédure amiable, le locataire peut saisir le juge du tribunal judiciaire, qui statuera sur la demande de réduction du loyer en tenant compte des éléments fournis par les parties et des dispositions du contrat de bail réel solidaire.

En résumé, le bail réel solidaire offre des garanties en matière de travaux nécessaires pour les locataires, qui peuvent bénéficier d’une réduction du loyer en cas de travaux indispensables. La procédure à suivre pour obtenir cette réduction implique d’abord un dialogue avec le propriétaire ou l’OFS, puis éventuellement une saisine de la commission départementale de conciliation et du juge du tribunal judiciaire si nécessaire.