La transition écologique s’impose comme une nécessité dans le secteur immobilier français, avec l’audit énergétique devenant progressivement obligatoire pour certaines catégories de logements mis en location ou en vente. Cette obligation confronte directement les propriétaires bailleurs à de nouvelles responsabilités. Face à ces exigences, une question juridique fondamentale émerge : dans quelle mesure un bailleur peut-il exercer un droit de refus concernant la réalisation d’un audit énergétique? Cette problématique se situe au carrefour du droit immobilier, du droit environnemental et des politiques publiques de rénovation énergétique. L’équilibre entre les droits du propriétaire et les impératifs de transition écologique soulève des interrogations juridiques complexes que nous analyserons en profondeur.
Cadre juridique de l’audit énergétique en France
Le cadre législatif encadrant les audits énergétiques s’est considérablement renforcé ces dernières années, traduisant une volonté politique de lutter contre les passoires thermiques. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 constitue une avancée majeure en instaurant progressivement l’obligation d’audit énergétique pour les logements classés F et G lors de leur mise en vente. Cette obligation s’étendra aux logements classés E dès 2025, puis aux logements D en 2034.
L’article L.126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation précise que cet audit doit comprendre « des propositions de travaux » et mentionner « l’estimation des économies d’énergie » ainsi que « l’estimation du coût des travaux » et « leur impact sur le montant des primes » dont les propriétaires peuvent bénéficier. Le décret n°2022-780 du 4 mai 2022 a détaillé le contenu de l’audit énergétique obligatoire.
Pour les bailleurs, ces obligations s’inscrivent dans un contexte plus large incluant l’interdiction progressive de mise en location des logements énergivores. Depuis le 1er janvier 2023, les logements dont la consommation énergétique excède 450 kWh/m²/an sont interdits à la location. Cette interdiction s’étendra aux logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034.
Distinction entre DPE et audit énergétique
Il convient de distinguer clairement le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) de l’audit énergétique. Le DPE, obligatoire depuis 2006 pour toute mise en location ou vente, fournit une information sur la performance énergétique du logement via un classement de A à G. L’audit énergétique, plus complet, propose un parcours de travaux pour améliorer la performance énergétique du bien.
Le ministère de la Transition écologique a précisé que l’audit énergétique doit être réalisé par un professionnel qualifié répondant à des critères de certification spécifiques, comme détaillé dans l’arrêté du 4 mai 2022. Cette qualification est distincte de celle requise pour les diagnostiqueurs immobiliers réalisant les DPE.
- Pour les maisons individuelles et immeubles en monopropriété : audit réalisé par un bureau d’études ou un architecte certifié
- Pour les copropriétés : audit énergétique collectif possible sous certaines conditions
Le non-respect de ces obligations expose le bailleur à des sanctions civiles pouvant aller jusqu’à l’annulation de la vente ou la réduction du prix, ainsi qu’à des sanctions administratives prévues par l’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation.
Fondements juridiques du droit de refus du bailleur
Le droit de propriété, consacré par l’article 544 du Code civil comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue », constitue le fondement principal sur lequel un bailleur pourrait théoriquement s’appuyer pour refuser un audit énergétique. Ce droit fondamental est protégé par l’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen et par l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention Européenne des Droits de l’Homme.
Toutefois, le droit de propriété n’est pas absolu. L’article 544 du Code civil précise que ce droit s’exerce « pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Les limitations au droit de propriété pour des motifs d’intérêt général sont admises par la jurisprudence constitutionnelle, comme l’a rappelé le Conseil constitutionnel dans sa décision n°2013-369 QPC du 28 février 2014.
Limitations légales au droit de refus
Dans le cadre spécifique de l’audit énergétique, plusieurs dispositions légales limitent considérablement la possibilité pour un bailleur de refuser sa réalisation :
La loi Climat et Résilience a rendu l’audit énergétique obligatoire pour certaines catégories de logements, créant ainsi une obligation légale qui s’impose au propriétaire. L’article L.126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation ne prévoit pas de clause d’exemption fondée sur le refus du propriétaire.
Par ailleurs, la jurisprudence administrative tend à valider les restrictions au droit de propriété justifiées par des objectifs de protection de l’environnement ou d’efficacité énergétique. Le Conseil d’État, dans son arrêt n°395419 du 18 mai 2018, a confirmé la légalité de mesures contraignantes en matière de performance énergétique des bâtiments.
- Obligation d’information précontractuelle (art. L.271-4 CCH)
- Respect du droit du locataire à un logement décent (loi du 6 juillet 1989)
- Obligations issues du plan climat et des directives européennes
Le bailleur pourrait néanmoins invoquer certains motifs légitimes de refus temporaire, comme l’impossibilité matérielle d’accès au logement, des contraintes techniques particulières, ou l’existence d’un audit récent. Ces motifs ne constituent toutefois pas un droit de refus absolu, mais plutôt des causes de report ou d’aménagement des modalités de réalisation de l’audit.
La Cour de cassation a par ailleurs affirmé dans plusieurs arrêts que les restrictions au droit de propriété justifiées par l’intérêt général ne constituent pas une atteinte disproportionnée lorsqu’elles poursuivent un objectif légitime et prévoient des mécanismes de compensation adéquats (Cass. 3e civ., 17 décembre 2020, n°19-14.607).
Conséquences juridiques du refus d’audit énergétique
Le refus de se soumettre à l’obligation d’audit énergétique expose le bailleur à diverses sanctions dont la sévérité varie selon les circonstances et le cadre juridique applicable. Ces conséquences peuvent être classées en plusieurs catégories distinctes.
Sur le plan contractuel, l’absence d’audit énergétique lorsqu’il est obligatoire peut entraîner la nullité de la vente ou permettre à l’acquéreur d’exercer une action en diminution du prix. L’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit en effet que le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondant aux informations qui auraient dû figurer dans l’audit. La jurisprudence de la Cour de cassation a confirmé cette interprétation dans un arrêt du 8 juillet 2021 (Cass. 3e civ., n°20-12.508) concernant un cas similaire relatif à l’absence de diagnostic technique.
Sanctions administratives et pénales
Sur le plan administratif, le refus d’audit peut entraîner des amendes. L’article L.126-33 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que l’autorité administrative peut prononcer une amende à l’encontre du vendeur qui ne respecte pas l’obligation de faire réaliser l’audit énergétique. Cette amende peut atteindre 5% du prix de vente, avec un plafond de 5000 euros pour une personne physique et 25 000 euros pour une personne morale.
Des sanctions pénales sont également envisageables dans certains cas, notamment en cas de fausse déclaration ou de manœuvres frauduleuses visant à contourner l’obligation d’audit. L’article L.126-33 du Code de la construction et de l’habitation renvoie aux dispositions du Code pénal relatives à l’escroquerie (article 313-1) qui peut être punie de cinq ans d’emprisonnement et 375 000 euros d’amende.
Au-delà de ces sanctions directes, le refus d’audit peut avoir des conséquences indirectes significatives :
- Impossibilité de mettre le bien en location si celui-ci est classé comme passoire thermique
- Difficultés à obtenir certaines aides financières pour la rénovation énergétique
- Responsabilité potentielle en cas de préjudice subi par le locataire
La jurisprudence tend à se montrer de plus en plus sévère envers les propriétaires qui ne respectent pas leurs obligations en matière de performance énergétique. Ainsi, le Tribunal judiciaire de Nanterre, dans un jugement du 24 novembre 2021, a condamné un bailleur à indemniser son locataire pour préjudice de jouissance lié à la mauvaise isolation thermique du logement, en soulignant l’absence de diagnostic énergétique fiable.
Exceptions et cas particuliers légitimant un refus temporaire
Malgré le caractère contraignant de l’obligation d’audit énergétique, certaines situations particulières peuvent légitimer un refus temporaire ou un aménagement des modalités de réalisation. Ces exceptions, bien que limitées, méritent d’être analysées pour comprendre les marges de manœuvre dont dispose le bailleur.
La force majeure, définie par l’article 1218 du Code civil comme un événement échappant au contrôle du débiteur, imprévisible et irrésistible, peut constituer un motif légitime de report. Par exemple, l’impossibilité d’accéder au logement suite à une catastrophe naturelle ou une situation sanitaire exceptionnelle pourrait justifier temporairement l’absence d’audit. La jurisprudence a reconnu cette possibilité dans d’autres domaines du droit immobilier, comme l’illustre l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 12 mars 2020 (n°19/03697) concernant l’impossibilité de réaliser des diagnostics pendant la crise sanitaire.
Motifs techniques et logistiques
Des contraintes techniques particulières peuvent parfois justifier un report de l’audit. C’est notamment le cas lorsque :
- Le logement présente des caractéristiques architecturales spécifiques nécessitant l’intervention d’experts spécialisés
- Des travaux en cours rendent impossible la réalisation d’un audit fiable
- Une pénurie avérée de professionnels certifiés dans la zone géographique concernée
La circulaire du 13 janvier 2022 relative à l’application des dispositions de la loi Climat et Résilience reconnaît que des difficultés d’application peuvent survenir et invite les services de l’État à faire preuve de discernement dans la mise en œuvre des sanctions pendant la phase de déploiement du dispositif.
L’existence d’un audit énergétique récent peut également justifier un refus temporaire. L’article R.126-18-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que l’audit énergétique est valable cinq ans. Un propriétaire ayant fait réaliser un audit conforme dans ce délai peut légitimement refuser d’en réaliser un nouveau, même en cas de changement de locataire.
Dans le cas spécifique des copropriétés, la situation est plus nuancée. Si un audit énergétique collectif a été réalisé conformément à l’article L.126-31 du Code de la construction et de l’habitation, le bailleur d’un lot peut s’appuyer sur celui-ci sous certaines conditions. La jurisprudence du Tribunal de grande instance de Paris (jugement du 7 mai 2019, n°17/07326) a confirmé cette possibilité tout en précisant que l’audit collectif doit répondre aux mêmes exigences de contenu que l’audit individuel.
Ces exceptions doivent toutefois être interprétées strictement, comme l’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 21 mars 2019 (Cass. 3e civ., n°18-10.772) concernant les obligations d’information du vendeur en matière immobilière. Le bailleur qui souhaite invoquer l’une de ces exceptions doit être en mesure d’en apporter la preuve et de démontrer sa bonne foi.
Stratégies juridiques et conseils pratiques pour les bailleurs
Face aux obligations relatives à l’audit énergétique, les bailleurs peuvent adopter plusieurs stratégies juridiques pour concilier leurs intérêts avec le respect du cadre légal. Une approche proactive et informée permet souvent d’éviter les contentieux et de transformer cette contrainte en opportunité.
L’anticipation constitue la première ligne de défense du bailleur. Réaliser volontairement un audit énergétique avant qu’il ne devienne obligatoire présente plusieurs avantages :
- Planification optimale des travaux de rénovation énergétique
- Possibilité de bénéficier d’aides financières non urgentes
- Valorisation du bien sur le marché locatif
La jurisprudence montre que les tribunaux apprécient favorablement cette démarche proactive, comme l’illustre un arrêt de la Cour d’appel de Lyon du 14 janvier 2021 (n°19/07623) qui a reconnu la bonne foi d’un propriétaire ayant entrepris des démarches d’amélioration énergétique avant même d’y être contraint.
Documentation et traçabilité des démarches
La constitution d’un dossier probatoire solide est essentielle pour se prémunir contre d’éventuelles contestations. Le bailleur doit conserver :
Les devis et correspondances avec les professionnels de l’audit énergétique, particulièrement en cas de difficultés à trouver un prestataire disponible. La Cour de cassation, dans un arrêt du 4 novembre 2020 (Cass. 3e civ., n°19-17.581), a reconnu la valeur probante de telles démarches documentées.
Les preuves des travaux déjà réalisés pour améliorer la performance énergétique du logement. Le Tribunal judiciaire de Bordeaux, dans un jugement du 17 juin 2021, a tenu compte des efforts antérieurs du propriétaire dans l’appréciation de sa responsabilité.
Les échanges avec les locataires concernant l’organisation des visites nécessaires à la réalisation de l’audit. La jurisprudence (CA Paris, 9 septembre 2020, n°19/16134) reconnaît que le refus du locataire de donner accès au logement peut constituer une cause légitime de report de l’audit.
Sur le plan contractuel, plusieurs précautions peuvent être prises. L’insertion de clauses spécifiques dans le contrat de bail concernant la réalisation des audits énergétiques et l’accès au logement pour les professionnels peut faciliter les démarches ultérieures. Ces clauses doivent toutefois respecter l’équilibre contractuel imposé par la loi du 6 juillet 1989, comme l’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 12 mai 2021 (Cass. 3e civ., n°20-12.268).
Face à l’obligation d’audit, le recours à un conseil juridique spécialisé en droit immobilier peut s’avérer judicieux, particulièrement pour les propriétaires d’un parc immobilier conséquent. Ce professionnel pourra :
Évaluer précisément les obligations applicables selon la situation spécifique du bailleur et la nature de son bien immobilier. Anticiper les évolutions législatives et réglementaires qui pourraient affecter les obligations du bailleur à moyen terme. Proposer une stratégie de mise en conformité progressive tenant compte des contraintes financières du bailleur.
Perspectives d’évolution du cadre juridique et recommandations
Le cadre juridique de l’audit énergétique connaît une évolution constante, reflétant l’urgence croissante des enjeux climatiques. Pour les bailleurs, comprendre ces tendances permet d’anticiper les futures obligations et d’adapter leur stratégie patrimoniale en conséquence.
Les directives européennes récentes, notamment la Directive sur la performance énergétique des bâtiments révisée en 2023, indiquent un renforcement probable des exigences. Cette directive fixe l’objectif d’un parc immobilier décarboné d’ici 2050 avec des jalons intermédiaires contraignants. Sa transposition en droit français devrait conduire à un élargissement du champ d’application de l’audit énergétique obligatoire et à un renforcement des standards minimaux de performance.
Au niveau national, le Plan de rénovation énergétique des bâtiments et la Stratégie nationale bas-carbone prévoient d’accélérer le rythme des rénovations énergétiques. Les projets législatifs en discussion suggèrent :
- Un élargissement progressif de l’obligation d’audit à l’ensemble des classes énergétiques
- Un renforcement des sanctions en cas de non-conformité
- L’instauration possible d’obligations de travaux suite aux préconisations de l’audit
Évolutions jurisprudentielles attendues
La jurisprudence devrait préciser plusieurs zones d’ombre du dispositif actuel. Les tribunaux seront probablement amenés à se prononcer sur :
La portée exacte du droit de refus temporaire du bailleur et les justifications recevables. Un arrêt de principe de la Cour de cassation est attendu pour clarifier les conditions dans lesquelles un refus peut être considéré comme légitime.
L’articulation entre les obligations du propriétaire et les droits du locataire, notamment en cas de travaux consécutifs à l’audit. Plusieurs affaires pendantes devant les cours d’appel devraient apporter des précisions sur ce point délicat.
L’étendue de la responsabilité du bailleur en cas de préjudice lié à la mauvaise performance énergétique du logement. La tendance jurisprudentielle actuelle, illustrée par un jugement du Tribunal judiciaire de Nanterre du 24 novembre 2021, semble aller vers une reconnaissance accrue de cette responsabilité.
Face à ces évolutions prévisibles, plusieurs recommandations peuvent être formulées pour les bailleurs :
Adopter une approche progressive de mise en conformité, en priorisant les logements les plus énergivores et ceux destinés à être mis sur le marché à court terme. Cette stratégie permet d’étaler les investissements tout en réduisant les risques juridiques.
Intégrer la performance énergétique dans la stratégie patrimoniale globale, en considérant non seulement les obligations légales mais aussi la valorisation du bien et l’attractivité locative. Les études de marché montrent une prime de valeur croissante pour les biens économes en énergie.
Développer une veille juridique active sur les évolutions législatives et réglementaires. Les organisations professionnelles de propriétaires comme l’UNPI (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers) proposent des services de veille qui peuvent s’avérer précieux.
Privilégier le dialogue constructif avec les locataires concernant les audits et les travaux qui peuvent en découler. La jurisprudence montre que les tribunaux apprécient favorablement les démarches concertées et transparentes.
L’avenir de la relation bailleur-auditeur énergétique : vers un partenariat nécessaire
L’évolution du cadre juridique de l’audit énergétique dessine progressivement une nouvelle relation entre bailleurs et auditeurs énergétiques. Cette relation, initialement perçue comme une contrainte par de nombreux propriétaires, tend à se transformer en partenariat stratégique dans un contexte où la valeur immobilière devient indissociable de la performance énergétique.
La professionnalisation du secteur des auditeurs énergétiques constitue un enjeu majeur. L’arrêté du 4 mai 2022 a renforcé les exigences de qualification des professionnels habilités à réaliser ces audits. Cette évolution répond aux critiques formulées par la Cour des comptes dans son rapport de 2020 sur la qualité variable des diagnostics énergétiques. Pour le bailleur, le choix d’un professionnel certifié et expérimenté devient un élément déterminant de sa stratégie patrimoniale.
La responsabilité professionnelle des auditeurs fait l’objet d’une attention croissante de la part des tribunaux. La jurisprudence récente, notamment un arrêt de la Cour d’appel de Rennes du 7 octobre 2021 (n°18/08563), a reconnu la responsabilité d’un diagnostiqueur pour des erreurs substantielles dans l’évaluation énergétique d’un bien. Cette tendance incite les auditeurs à renforcer la rigueur de leurs analyses, au bénéfice des bailleurs qui disposent ainsi d’informations plus fiables.
Vers une approche intégrée de la gestion énergétique
L’audit énergétique tend à s’inscrire dans une démarche globale de gestion patrimoniale. Au-delà de la simple conformité réglementaire, il devient un outil de pilotage pour :
- Optimiser les investissements en travaux de rénovation énergétique
- Maximiser le retour sur investissement des améliorations thermiques
- Anticiper les évolutions du marché locatif et de la valeur des biens
Cette approche intégrée est encouragée par les pouvoirs publics à travers divers dispositifs d’accompagnement. Le service public France Rénov’ propose désormais un parcours d’accompagnement complet des propriétaires, depuis l’audit jusqu’au suivi post-travaux. Les collectivités territoriales développent également des programmes d’assistance technique et financière qui facilitent la transition énergétique du parc privé.
Le numérique transforme également la relation bailleur-auditeur. Les outils de modélisation énergétique 3D, les capteurs connectés et les plateformes de suivi des consommations permettent désormais des audits plus précis et des recommandations personnalisées. La blockchain commence même à être utilisée pour certifier l’historique énergétique d’un bien, créant ainsi un « passeport énergétique » numérique qui valorise les investissements réalisés par le bailleur.
Cette évolution technologique s’accompagne d’innovations juridiques. Certains bailleurs institutionnels expérimentent des contrats de performance énergétique avec les auditeurs, liant une partie de leur rémunération aux économies effectivement réalisées suite aux travaux préconisés. Ce type de montage contractuel, encore rare dans le secteur résidentiel privé, pourrait se développer sous l’impulsion des pouvoirs publics.
Dans ce contexte évolutif, la formation des bailleurs aux enjeux énergétiques devient un facteur clé de réussite. Les programmes de formation proposés par les organisations professionnelles permettent aux propriétaires de mieux comprendre les audits, d’évaluer la pertinence des recommandations et de dialoguer efficacement avec les professionnels du secteur.
L’audit énergétique, initialement perçu comme une obligation contraignante susceptible de susciter des refus, se transforme progressivement en outil stratégique pour les bailleurs avisés. Cette transformation, soutenue par l’évolution du cadre juridique et les innovations technologiques, dessine les contours d’un nouveau paradigme dans la gestion immobilière où performance énergétique et valorisation patrimoniale deviennent indissociables.