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L’indemnité d’éviction en droit du bail

L’indemnité d’éviction est une somme versée par un locataire à son bailleur pour récompenser le bailleur de la cessation anticipée du contrat de location. Elle est instituée par l’article 1719 du Code civil et sert à compenser le préjudice financier subi par le bailleur en raison de la résiliation anticipée du contrat. La loi stipule que lorsqu’un contrat est résilié avant la date d’expiration convenue, le locataire doit verser une indemnité au bailleur. Cette indemnité peut être fixée librement entre les parties ou bien à un montant égal au loyer mensuel multiplié par un nombre de mois déterminé (généralement douze).

La loi permet aussi au bailleur de demander à son locataire, en plus de l’indemnité d’éviction, des dommages et intérêts supplémentaires pour le préjudice causé par la rupture anticipée du contrat. Ces dommages et intérêts sont calculés sur la base du manque à gagner que le bailleur aurait subi si le contrat avait été respecté jusqu’à son terme. Le montant desdits dommages et intérêts doit être proportionnel au préjudice subi et ne peut pas excéder trois fois le montant de l’indemnité d’éviction.

Le juge peut aussi accorder aux parties un délai pour s’accorder sur le montant de l’indemnité d’éviction. Si elles ne parviennent pas à trouver un accord, c’est au juge qu’il revient alors de trancher ce litige en prenant en compte les circonstances particulières de chaque cas et les intérêts respectifs des parties. Dans tous les cas, il convient aux parties d’accorder une attention particulière aux clauses contractuelles qui peuvent limiter ou exclure la possibilité pour l’une ou l’autre partie de demander une indemnité.

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