Il existe des concepts fondamentaux du droit agraire en Indonésie. Ils portent sur les aspects des projets immobiliers. Il est indispensable pour un étranger d’en avoir un éclairage juridique. Le droit immobilier y est régi par la loi n° 5 de 1960 sur les dispositions principales du droit agraire.
Le droit foncier
En vertu du droit agraire, il existe certains types de terres, dont :
- Droit de propriété (Hak Milik)
- Droit de construire (Hak Guna Bangunan)
- Droit de cultiver (Hak Guna Usaha)
- Droit d’utiliser (Hak Pakai)
- Droit de louer (Hak Sewa)
- Droit de gestion (Hak Pengelolaan)
Le droit de gestion est spécifiquement accordé aux organismes gouvernementaux. Le droit de propriété est le droit foncier le plus fort et est utilisé pour des terrains résidentiels ou commerciaux. Le droit de construire est accordé pour une durée maximale de 30 ans et peut être prolongé. Le droit d’utilisation a une durée maximale de 25 ans et peut être prolongé.
La propriété du droit de propriété foncière
Le droit de propriété ne peut être détenu que par une personne morale indonésienne et limitée à l’Indonésie. Celui de construire peut être détenu par une entité juridique indonésienne domiciliée en Indonésie. Les sociétés d’investissement étrangères (Penanaman Modal Asing – PMA) font partie de la catégorie des personnes morales indonésiennes domiciliées en Indonésie.
Le droit d’utilisation peut être détenu par un Indonésien, un étranger, une personne morale indonésienne et une personne morale étrangère. Cette dernière doit avoir un représentant en Indonésie. Le titulaire du droit de location est le même que celui du droit d’utilisation.
La construction de titres de propriété en copropriété
Le titre de copropriété est régi par la loi n° 16 de 1985 sur les copropriétés. Une copropriété ne peut être construite que sur le terrain du droit de propriété, de construire, d’utilisation ou de gestion. Il s’agit d’une combinaison de propriété personnelle et commune.
Le droit de propriété d’un titre de copropriété est individuel et de nature distincte. Il comprend les terres communes (tanah bersama), les équipements communs (bagian bersama) et les installations communes (benda bersama). Celui des strates peut être détenu par une personne physique et morale qui remplit les conditions prévues par la loi.
Les investissements étrangers dans le secteur de la promotion immobilière et de l’investissement
Actuellement, en Indonésie, aucune limitation pour l’étranger, entièrement détenue par l’étranger, qui a une activité principale dans l’investissement immobilier, n’existe. Celle-là est régie par son règlement présidentiel.
Comme le droit de construire peut être détenu par une personne morale indonésienne, une société PMA est considérée comme telle. D’ailleurs, dans la promotion et l’investissement immobilier, il n’existe aucune restriction pour un étranger à la création d’une société PMA. Par conséquent, par l’intermédiaire de celle-là, un étranger peut posséder une propriété ou un immeuble en copropriété. Mais il doit être construit sur le terrain du droit de construire.